Kira ve konut fiyatlarında yeni dönem: Yatırımcı ne yapmalı?
Konut fiyatları, kiralar ve enflasyon arasındaki kritik ilişkiyi değerlendiren Ahmet Büyükduman, kira çarpanı ve yatırım fırsatlarına dair dikkat çeken veriler paylaştı.
Türkiye’de konut yatırımı, hem barınma ihtiyacı hem de yatırım aracı olarak her zamankinden fazla gündemde. Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, kira artışları, enflasyonun barınma maliyetlerine etkisi ve önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının seyrine dair önemli tespitlerde bulundu.
ENFLASYONDA KONUTUN PAYI ARTIYOR
Temmuz enflasyonu aylık %2,06, yıllık ise %33,52 olarak açıklandı. Büyükduman, bu oranı yükselten ana faktörün konut ve kira kalemi olduğunu belirtti. Özellikle TÜİK’in gerçek kira ölçümünde yıllık %79 artışın dikkat çektiğini ifade eden Büyükduman, “Yaz aylarında genel enflasyon düşerken kiralar hızla yükseliyor. İstanbul’da mart ayında ortanca kira 25 bin lirayken, ağustos başında 30 bin liraya çıktı” dedi.
KİRA ÇARPANI NE ANLAMA GELİYOR?
Büyükduman, kira çarpanını “Bir evin değeri kaç kiraya denk geliyor?” sorusuyla açıkladı. Türkiye’de uzun yıllar ortalama 10 yıllık kira bedelinin evin değerine eşit olduğunu belirten uzman, bu oranın son yıllarda 200 aya (yaklaşık 16-17 yıl) kadar yükseldiğini söyledi. 2022’den sonra ise bu sürenin kısaldığını ifade eden Büyükduman, “Yüksek enflasyon dönemlerinde konutun kendini amorti etme süresi kısalır. Bu da kira getirisi açısından avantaj sağlar” diye konuştu.
FAİZLER VE KONUT FİYATLARI İLİŞKİSİ
Büyükduman, nominal faiz oranlarının konut kredisi erişimini doğrudan etkilediğini vurguladı. “Nominal faizler yüksek olduğunda taksit tutarları artar ve krediye erişim azalır. Eğer faizler düşerse konut talebi artar, fiyatlar da yukarı yönlü hareket eder” dedi. Ayrıca, faizler düşerken enflasyon da kontrol altına alınırsa, konut fiyatlarının kiralara göre daha hızlı artabileceğini söyledi.
BOŞ KONUT VERGİSİ TARTIŞMASI
Son dönemde gündeme gelen boş konut vergisi önerilerini değerlendiren Büyükduman, “Toplumsal barınma sorunu varken konutların boş tutulması doğru değil. Ancak pratikte boş konutu tespit etmek ve bu vergiyi adil şekilde uygulamak çok zor” dedi. Elektrik-su tüketimine bakılarak tespit yapılmasının kolayca manipüle edilebileceğini belirten Büyükduman, altyapı eksikliği nedeniyle uygulamanın sorunlu olacağını ifade etti.
GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI VE YENİ YATIRIM YÖNTEMLERİ
Büyükduman, borsada işlem görmeye başlayacak gayrimenkul sertifikaları hakkında da konuştu. Bu yöntemin, ev almak isteyenler için küçük birikimlerle yatırım fırsatı sunduğunu belirtti. Ancak fiyatlama konusunda piyasada farklı görüşler olduğunu ve projelerin lokasyon, sosyal donatı ve arsa değeri gibi unsurlarla değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı.
