Yargıtay'dan milyonlarca kiracıyı ilgilendiren karar: 5 yıl şartı değişti

Kira bedelleri nedeniyle ev sahibi ve kiracılar arasında yaşanan uyuşmazlıklara ilişkin Yargıtay'dan dikkat çeken bir karar geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yakın zamanda yenilenmiş olsa dahi belirlenen bedelin emsal ve rayiç kira değerlerinin çok altında kalması durumunda 5 yıllık sürenin dolmasının beklenmesine gerek olmadığına hükmetti.

Karar, uzun süredir aynı taşınmazda kiracı olarak bulunan ancak sözleşmesini yakın zamanda yenileyen kişileri ve mülk sahiplerini ilgilendiriyor. Yargıtay'ın değerlendirmesinde esas alınan noktalardan biri, kira bedelinin yenilenen sözleşmeyle belirlenmiş olmasına rağmen bölgedeki emsal kira bedellerinin gerisinde kalıp kalmadığı oldu.

22 BİN LİRALIK KİRA İÇİN DAVA AÇILDI

İstanbul'daki bir iş yerinde 2005 yılından bu yana kiracı olarak bulunan kişiyle ilgili uyuşmazlıkta, taşınmazın sahibi 2021 yılında mahkemeye başvurdu.

Aylık 22 bin lira kira ödenen iş yerinin bedelinin bölgedeki emsal kiraların altında kaldığını belirten mülk sahibi, kiranın 39 bin liraya yükseltilmesini talep etti.

Yerel mahkeme ise taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekti. Dava tarihi itibarıyla yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini belirten mahkeme, sözleşmede yer alan kira artış şartının uygulanması gerektiğine karar verdi.

YARGITAY YEREL MAHKEMENİN KARARINI BOZDU

Davacının kararı istinafa taşımasının ardından dosya İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi'nde de değerlendirildi. Bölge Adliye Mahkemesi, itirazın reddine karar verdi.

Dosyanın Yargıtay'a taşınmasının ardından Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkeme kararını bozdu. Yüksek Mahkeme, kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca sözleşmenin yenilenme tarihinin değil, kiracılık süresinin ve mevcut kira bedelinin emsal değerlere göre durumunun da dikkate alınması gerektiğine işaret etti.

5 YIL KURALINDA DİKKAT ÇEKEN AYRINTI

Yargıtay kararında, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde TÜFE'deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerinin dikkate alınması gerektiği belirtildi.

Kararın dikkat çeken bölümünde ise yenilenen sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç değerlere uygun olmadığının belirlenmesi halinde, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi kira tespit davası açılabileceği ifade edildi.

Yargıtay, dosyanın yeniden değerlendirilmesi sırasında uzman bilirkişi aracılığıyla 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o dönemdeki piyasa koşullarına uygun olup olmadığının incelenmesini istedi. Bedelin emsal kiraların altında olduğunun tespit edilmesi halinde ise taşınmazın güncel rayiç değeri ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak yeni kira bedelinin belirlenmesi gerektiğine hükmetti.