Taşınmazların değeri nasıl hesaplanır?

Taşınmazların değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı ve gelir modeli uygulanır.

Kira çarpan yönetimi

Gelir yönetiminde en kolay yol brüt kira çarpanı yöntemidir. Bunun için değerlemesi yapılan binanın emsal binalarının yıllık kiralarının ortalamasının 10, 20 ve 30 yılla çarpılmasıdır.

Örneğin Karaköy çevresinde yıllık emsal ortalama m2 kira bedeli 1.000 TL olsun. Bu durumda 2.000 m2 bir alanın kira bedeli 2.000x1.000= 2 milyon TL/yıl olacaktır. Bunun 10 yıllık kira süresi ile çarpılması sonucunda binanın değeri 20 milyon TL olarak hesaplanır.

İskonto veya kapitalizasyon

yöntemi

Gelecekte elde edilecek gelirlerin bugünkü değere getirilmesi işlemidir.

Bu yöntemde şu formül uygulanır:

Taşınmazın Değeri= Net İşletme Geliri/Kapitalizasyon Oranı

Net İşletme Geliri = Binanın faaliyeti sonrasında elde edilen net gelir

Kapitalizasyon Oranı = Beklenen Getiri Oranı+Amortisman Oranı

Örnek:

Taşınmazın net geliri= 1.000.000 USD

Beklenen yıllık gelir oranı= % 7.5

Binanın ekonomik ömrü= 40 yıl

Amortisman oranı= 100/40 = % 2.5

Kapitalizasyon oranı= % 10

Binanın değeri= 10 milyon dolar olarak hesaplanacaktır.

Maliyet yöntemi ile hesaplama

Bu yöntemde (Binanın Değeri=Binanın Yeninden Yapılma(inşa) Bedeli+Arsa Değeri+Girişimci Kârı-Amortisman) formülü ile hesaplama yapılır.

Örnek:

Arsa alanı 600 m2, inşaat alanı 2.000 m2 olan birikimli binanın amortisman oranı yüzde 10, binanın sahibi de burayı satarken en az yüzde 25 kâr beklemiş ve arsanın emsal m2 fiyatı 20.000 TL olsun.

Yeniden İnşaat Maliyeti= 2.000 m2x1.500 TL= 3 milyon TL

Net inşaat bedeli= 3 milyon-300 bin= 2.7 milyon TL

Arsa değeri=600 m2x20.000 TL=12 milyon TL

Arsa değeri ve net inşaat yeniden yapma bedeli toplamına yüzde 25 kâr koyduğumuzda 18.3 milyon TL bir değer buluruz. Bu değer maliyet yaklaşımı ile bulunan binanın değeridir.

TAŞINMAZLA İLGİLİ

BAZI HAKLAR

Gayrimenkullerin devrinde bazı kısıtlamalar vardır. Bunlardan önemlilerinden biri yasal ön alım hakkıdır (şufa hakkı)

Şufa hakkı

Medeni Kanun’un 372.maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler. Bu hakkın kullanımı ile ilgili satışı yapan paydaş veya alıcı yapılan satışı, diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer.

Cebri artırmayla satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz.

Ön alım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Ön alım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

İntifa hakkı nedir?

İntifa hakkı bir irtifak hakkı olup sahibine taşınmazdan yararlanma ve onu kullanma hakkı verir. Bu hak süreli veya en çok hak sahibinin hayatıyla sınırlı olarak kurulabilir. Tüzel kişilerde örneğin vakıflar ve şirketler için en çok 100 sene kurulabilir. İntifa hakkı bedelli veya bedelsiz tanınabilir. Bedelsiz olması halinde bağış hükümleri uygulanır. Bu hak taşınmaz mülkiyetinin intifa hakkı ve kuru mülkiyet hakkı olarak ikiye ayrılmasını sağlar. İntifa hakkı kurulu bir taşınmazın kiraya verilmesinde kira hakları intifa hakkı sahibine aittir.