Kiraya zamda dünya lideri İstanbul

Konut piyasasında kira enflasyonu, son beş yılda önlenemez bir şekilde yükseldi. Hükümetin aldığı yüzde 25’lik tavan zam oranı gibi tedbirler çare olmazken, uygulamanın kaldırılması kiralardaki artışı daha da hızlandırdı. Deutsche Bank Araştırma Enstitüsü’nün yayınladığı “Mapping the World's Prices - 2025” (Dünya Fiyatlarını Haritalandırmak) araştırmasına göre son 5 yılda İstanbul’da kiralar, dolar bazında yüzde 193 artarak dünyada açık ara zirveye yerleşti. Söz konusu dolar bazındaki artış, Türkiye’de kiraların yüksek enflasyondan dahi ayrıştığını ortaya koydu.

Araştırmaya göre şu an İstanbul’da, şehir merkezinde kirası bin 764 dolar olan üç odalı bir ev, 2020 yılında 602 dolardı. Beş yılda görülen yüzde 193,1’lik fiyat artışı, araştırmanın yapıldığı 69 şehirde birinci oldu.

İstanbul’da kiraların dolar bazında yüzde 193 arttığı beş yılda, ücret zamları ise geride kaldı. Rapora göre 2020’de 480 dolar aylık kazanç, 2025’te yüzde 94,5’lik artışla 934 dolarda kaldı.

Türkiye’de kiralarda dolar bazındaki sert artışın ardından, hane halkının barınmadan arta kalan geliri de önemli düzeyde geriledi. Araştırmaya göre Türkiye’de hanenin kira ödemesinden arta kalan geliri 2020’de 358 dolar iken, 2025’te yüzde 71’lik düşüşle 104 dolara indi.

‘YATIRIM ARACI OLARAK GÖRÜLMESİ FİYATTA ARTIŞA NEDEN OLUYOR’

Son beş yıldaki kira artışlarının nedenlerini Aydınlık’a değerlendiren Tüketici Konfederasyonu (TÜKONFED) Başkanvekili ve Emlak ve Kiracı Sorunları Derneği (EMLAKDER) Başkanı Av. İbrahim Güllü, şu ifadeleri kullandı:

“Konuta ulaşımdaki zorluklar ve kiraya olan talep, kira fiyatlarının artmasını körüklemiştir. Gayrimenkulün en önemli yatırım aracı olarak görülmesi ve gayrimenkul fiyatlarının diğer yatırım araçlarına göre (döviz, altın vs) daha kazançlı olması, konut ve kira fiyatlarının artışına neden olmakta. Kiralarda yaşanan her artış da ülkemiz insanının alım gücünün azalmasına, kira için ayırdığı payın artmasına neden olmaktadır.”

Kira artışlarının önüne geçilebilmesi için öneriler yapan Güllü, şunları söyledi:

“Kira artışının önüne geçecek en önemli ve ilk alınması gereken tedbir: Kiraya Tavan Fiyat Uygulaması. Bizim insanımız maalesef referans fiyat esas alıyor. Mesela 10 bin lira kira geliri olan ev sahibi yan taraftaki ev sahibinin dairesini 20 bin liraya kiraya verdiğini gördüğü anda kiracı üzerinde baskı kurmaya ve kirayı artırmaya çalışıyor. Kira artışlarını durdurmanın kısaca çözümü, o da bölgesel anlamda büyüklüklerine (m2) göre kiralara bir baremle üst sınır belirlenmesidir. Mesela denilmeli ki şu bölgedeki ‘1 sınıf ev en fazla 25 bin TL'ye verilebilir.’ Bu tedbir belirli süre ile getirilmelidir. Örneğin 3 yıl süreyle geçerli olabilir.”

Alınması gereken genel tedbirleri sıralayan Güllü, maddeleri saydı:

- Hükümetler, düşük gelirli aileler için uygun fiyatlı konutlar inşa edebilir ve bu konutlara erişimi kolaylaştıran hibe programları sağlayabilir.

- Kira kontrolü politikaları, kiraların makul seviyelerde kalmasını sağlayabilir. Bu politikalar, kiraların belirli bir oranın üzerine çıkmamasını ve aşırı artışları önleyebilir.

- Ev sahiplerine konut kiralamayı teşvik etmek için vergi indirimleri veya teşvikler sunulabilir.

- Kentsel yenileme projeleri, eski veya atıl binaların restore edilmesi veya yıkılıp yeniden inşa edilmesi yoluyla daha fazla konut biriminin yaratılmasını sağlar. Bu projeler, kentsel alanlarda yaşamı teşvik eder, konut arzını artırır ve kiraları dengelemeye yardımcı olur.

- Toplu konut projeleri ve kira kooperatifleri, insanların konut maliyetlerini düşürmelerine ve daha sürdürülebilir bir konut ortamında yaşamalarına yardımcı olabilir. Bu tür yapılar, mülkiyet ve yönetim konusunda topluluk tabanlı yaklaşımları benimser ve kar amacı gütmeyen bir yaklaşımı teşvik eder.

TÜFE’YE DEĞİL DÖVİZ KURUNU BAKILIYOR

Türkiye’de konut kiraları sadece enflasyonla değil, dövizle yarışır hâle geldiğini dile getiren Tüm Emlak Danışmanları Birliği (TEDB) Başkanı Hakan Akçam, şöyle devam etti:

“Burada asıl mesele, konutun artık bir barınma aracı değil, dövize endeksli bir yatırım enstrümanı olarak görülmesi. Ev sahipleri fiyat belirlerken TÜFE’ye değil, döviz kuruna bakıyor. Çünkü konut, yatırımcının gözünde TL’nin değer kaybına karşı bir güvenli liman hâline geldi. Bu da kiraları enflasyonun çok üzerinde artırıyor.”

İstanbul’da kiralardaki dolar bazında yüzde 193’lük artışın, sadece ekonomik değil, aynı zamanda davranışsal bir dönüşümün sonucu olduğuna dikkat çeken Akçam, “Piyasa psikolojisi dediğimiz şey, beklentilerle şekillenir. Bir bölgede bir ev 20 bin TL’ye kiraya verildiyse, yan sokaktaki ev sahibi de 18 bin TL istemeye başlıyor. Bu zincirleme fiyatlama sarmalı, arz-talep dengesiyle açıklanamayacak bir noktaya geldi. Üstelik birçok bölgede boş konut sayısı artarken bile kira fiyatları düşmüyor. Bu da gösteriyor ki, fiyatlar artık ihtiyaçla değil, fırsatla belirleniyor.” diye konuştu.

‘BARINMA HAKKI PİYASA MANTIĞINA TERK EDİLEMEZ’

Akçam, “Konut piyasasında yaşanan bu kopuş, sadece ekonomik değil, sosyal bir kırılmadır. Kiracılar sistem dışına itiliyor, orta gelirli vatandaşlar kent merkezlerinden uzaklaştırılıyor. Bu durum, kentlerin sosyolojik yapısını da tehdit ediyor. Barınma hakkı, piyasa mantığına terk edilemeyecek kadar temel bir haktır.” dedi.

‘KISA VADELİ PANSUMANLAR ÇÖZÜM DEĞİL’

Sorunun çözümü için kısa vadeli pansumanlar değil, yapısal ve çok yönlü politikalar gerektiğinin altını çizen Akçam, sözlerini şöyle sürdürdü:

“Öncelikle devletin sosyal konut üretimini hızlandırması şart. ‘Ev sahibi devlet, kiracı vatandaş’ modeli artık bir tercih değil, zorunluluk hâline geldi. TOKİ gibi kurumlar sadece mülkiyet değil, uzun vadeli kiralama modeliyle de devreye girmeli. Özellikle dar ve orta gelirli vatandaşlar için kira destekli sosyal konut projeleri hayata geçirilmeli.

“İkinci olarak, boş bırakılan yatırım amaçlı konutlara kademeli boş konut vergisi getirilmeli. Bugün birçok ev, sırf değer kazansın diye boş tutuluyor. Bu, piyasada yapay bir arz daralması yaratıyor.

“Üçüncü olarak, kira artışları sadece TÜFE’ye endekslenerek çözülemez. Bölgesel rayiçler, konutun yaşı, metrekaresi, bulunduğu kat gibi objektif kriterlere dayalı bir denetim mekanizması kurulmalı. Aksi hâlde TÜFE sınırı sadece kâğıt üzerinde kalır, uygulamada delinir.

“Dördüncü olarak, kısa süreli kiralamalar mutlaka denetlenmeli. Airbnb gibi platformlar, konutları turistik otele çevirdi. Bu da uzun dönem kiralık konut arzını daraltıyor.

“Sonuç olarak artık kiracılık geçici bir çözüm değil, milyonlarca insan için kalıcı bir yaşam biçimi hâline geldi. Ancak bu yaşam biçimi sürdürülebilir değil. İnsanlar maaşlarının yarısından fazlasını kiraya veriyor. Bu sadece ekonomik bir yük değil, aynı zamanda Aile yapısını, sosyal huzuru, hatta kent düzenini tehdit ediyor.”

Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın konut arzını artırmaya yönelik sosyal konut projeleri, dar gelirli vatandaşların konuta erişimini kolaylaştırma hedefi ve deprem kaynaklı konut kayıplarını telafi etme planının yerinde adımlar olduğunu ifade eden Akçam, sözlerini şöyle tamamladı:

“Ayrıca kira artışlarına getirilen yüzde 25’lik tavan uygulaması, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sisteminin devreye alınması gibi düzenlemeler de piyasayı disipline etmeye yönelik önemli çabalar. Bunlar geçici çözümler olabilir ama doğru yönde atılmış adımlardır. Orta ve uzun vadede bu politikaların sosyal konut üretimiyle desteklenmesi, boş konutların vergilendirilmesi ve kısa süreli kiralamaların denetlenmesiyle birlikte daha kalıcı sonuçlar alınabilir. Biz üreticiler, emlakçılar, yerel yönetimler ve devlet birlikte hareket etmezsek, bu yangın daha da büyür. Ama birlikte hareket edersek, bu krizi fırsata çevirebiliriz.”