Gayrimenkul uzmanı Ustaoğlu: 'Savaş Dubai’yi sarstı'

Gayrimenkul Yatırım ve Teknolojileri Derneği Başkanı ve Dubai merkezli Global Woven gayrimenkul yatırım şirketinin sahibi Burak Ustaoğlu, ABD ve İsrail'in İran'a saldırısıyla başlayan savaşın gayrimenkul piyasalarına etkilerini kapsamlı şekilde anlattı. Ustaoğlu, enerji maliyetlerinden yatırım davranışlarına kadar geniş bir dalgalanma yaşandığını belirterek, küresel ölçekte hem talep hem arz tarafında kırılmalar oluştuğunu söyledi.

Dubai’de işlem hacimlerinin sert düştüğünü ancak bunun fiyatlara aynı ölçüde yansımadığına dikkat çeken Ustaoğlu, “Endekslerde ciddi düşüş var ama bu doğrudan fiyatlara yansımış değil. Yatırımcı şu an ‘bekle-gör’ pozisyonunda.” diye aktardı.

Türkiye’de ise yabancı yatırımcı ilgisinin son yıllarda belirgin şekilde gerilediğini söyleyen Ustaoğlu, “2022’de 77 binin üzerinde olan satış 2025’te yaklaşık 23 bine geriledi. Yüzde 68’lik bir düşüş var.” dedi.

'DUBAİ’DE İŞLEM HACMİ SERT GERİLEDİ'

Ustaoğlu’na göre savaş sonrası Dubai gayrimenkul piyasasında işlem hacmi ciddi şekilde geriledi ancak bu düşüş fiyatlara aynı oranda yansımadı. “Dubai Borsası Gayrimenkul Endeksi yaklaşık yüzde 30 düştü. Tapu verilerine göre işlem sayılarında da yüzde 32’ye yakın bir gerileme var.” diyen Ustaoğlu, piyasada panik satışının henüz oluşmadığını vurguladı.

“2 Şubat-1 Mart döneminde 17 bin 27 olan konut satış adedi, savaşın başlamasıyla 2-29 Mart’ta yüzde 30,5 azalarak 11 bin 828’e geriledi.” bilgisini paylaştı.

Yatırımcı davranışının değiştiğini belirten Ustaoğlu, “Artık daha temkinli, daha seçici ve zamana yayılan bir yatırım süreci var.” dedi.

'ENERJİ VE MALİYET ŞOKU SEKTÖRÜ ZORLUYOR'

Enerji maliyetlerindeki artış ve tedarik zinciri kırılmalarının küresel ölçekte inşaat sektörünü zorladığını belirten Ustaoğlu, “2024 baz yılına göre inşaat maliyet endeksinde yüzde 12-15 bandında kümülatif artış görüyoruz.” dedi.

Malzeme maliyetlerinin yanı sıra işçilik giderlerinin de yükseldiğini ifade eden Ustaoğlu, “2026’da kalifiye işgücü maliyetlerinde yüzde 5’i aşan bir artış var. Bu da doğrudan konut fiyatlarını etkiliyor.” diye konuştu.

Petrol fiyatlarındaki yükselişin nakliye ve üretim maliyetlerini artırdığını belirten Ustaoğlu, Körfez bölgesinde hammaddeye erişimde sıkıntılar yaşandığını ve bunun fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturduğunu kaydetti.

'2 YIL SONRA ARZ KRİZİ FİYATLARI PATLATABİLİR'

Küresel ölçekte üretim tarafındaki daralmaya dikkat çeken Ustaoğlu, yeni ruhsat alımlarındaki düşüşün kritik bir risk oluşturduğunu vurguladı.

“Yeni ruhsat alımlarında yüzde 20-25 azalma var. Bu tablo, yaklaşık 2 yıl sonra ciddi bir arz krizi yaratabilir. Arz daralırsa fiyatların çok sert şekilde yukarı gitmesi kaçınılmaz olur.” uyarısında bulundu.

Ustaoğlu, bu riskin hem Türkiye hem de dünya piyasaları için geçerli olduğuna işaret ederek, mevcut fiyat direncinin temel nedenlerinden birinin de bu beklenti olduğunu ifade etti.

'FİYATLAR DÜŞMÜYOR, SATIŞLAR YAVAŞLIYOR'

Yüksek mevduat faizlerinin satış hacmini düşürdüğünü ancak fiyatları aşağı çekmediğini belirten Ustaoğlu, “İnşaat maliyetleri arttığı için fiyatlar dirençli kalıyor.” dedi.

Yerli yatırımcının davranışına değinen Ustaoğlu, “Likidite sıkışıklığına rağmen vatandaş birikimini korumak için hâlâ arsa ve konuta yöneliyor. Gayrimenkul en güçlü ‘kalkan’ olarak görülüyor.” ifadelerini kullandı.

'YABANCI YATIRIMCI TÜRKİYE’DEN ÇEKİLDİ'

Türkiye’de yabancıya konut satışlarının düşüşüne değinen Ustaoğlu, bunun temel nedenlerinden birinin fiyatların dolar bazında yükselmesi olduğunu ifade etti.

“2017-2021 döneminde yatırım yapanlar dolar bazında 3-4 kat kazanç sağladı. Ancak son iki yılda bu trend tersine döndü.” diye konuştu.

Vatandaşlık yatırımlarında da yeni bir döneme girildiğini vurgulayan Ustaoğlu, “Türk vatandaşlığı için satın aldığı gayrimenkulu 5 yıllık elde tutma süresi dolan yatırımcılar satışa çıkıyor. Bu nedenle ikinci el piyasasında hareketlilik artıyor.” dedi.

'İRANLILARDAN TALEP YÜZDE 200 ARTTI'

Ustaoğlu, son dönemde özellikle İranlı yatırımcıların Türkiye’ye ilgisinin dikkat çekici şekilde arttığını belirterek, “Savaş sonrası İranlılardan gelen talep yaklaşık yüzde 200 arttı.” dedi.

Bu talebin temelinde güvenlik ve vatandaşlık avantajının bulunduğunu belirten Ustaoğlu, “Türkiye diğer ülkelere nazaran doğrudan pasaport veriyor. Bu da yatırımcıya kalıcı güven sağlıyor.” diye konuştu.

'GÖÇ VE YATIRIM ROTASI DEĞİŞİYOR'

Jeopolitik krizlerin yatırım ve göç rotalarını değiştirdiğini belirten Ustaoğlu, Türkiye’nin bu süreçte hem risk hem fırsat merkezi haline geldiğini söyledi.

Rus ve Ukraynalı yatırımcıların Antalya-Alanya hattına yöneldiğini, Körfez yatırımcılarının ise Bodrum ve Sapanca gibi müstakil ve güvenli yaşam alanlarını tercih ettiğini belirtti.

“Artık sadece vatandaşlık değil, yaşam kalitesi ve güvenlik odaklı alımlar öne çıkıyor.” dedi.

'TÜRKİYE GÜVENLİ LİMAN OLMAYI SÜRDÜRÜYOR'

Körfez’deki daralmaya rağmen Türkiye’nin daha güçlü bir görünüm sunduğunu belirten Ustaoğlu, “Yabancı yatırımcı Türkiye’yi hem fırsat kapısı hem de güvenli geçiş noktası olarak görüyor.” dedi.

Ustaoğlu, savaş dönemlerinde gayrimenkulün sadece barınma değil aynı zamanda servet koruma aracı olduğunu vurgulayarak, Türkiye’nin orta ve uzun vadede yeniden güçlü talep çekebileceğini de sözlerine ekledi.

İran savaşı 50 milyar dolarlık petrolü piyasadan sildi: Tam kapasiteye dönüş yıllar alabilirGündem