Şu ev kiracılığı meselesini çözmeliyiz

Ev kiralama konusu etrafında çok sayıda problem var. Bilemiyorum, Adalet Bakanlığımız istatistikleri yayımlıyor mu? Tahmin ediyorum, bu konu hakkında yargıya yansımış on binlerce dava olması gerekir. Hadi olaya farklı bir açıdan bakalım: atıl kaynaklar, verimsiz yatırımlar penceresinden bakalım. Problemleri sıralayalım:
1. Ülkede gereğinden fazla boş tutulan konut var.
2. Konut alımında uyguladığımız kredi sistemi haksız zenginlikler ve servet transferi yarattı.
3. Kiralık evlere iyi bakılmıyor.
4. Emlakçılık sektörü değer üretemiyor.
5. Vergilendirme komple yanlış.
6. Alım satım işlemlerinde kayıt dışılık var, işlemler yeterince şeffaf değil.
7. Dünya kadar kiracı-ev sahibi davası ile mahkemeler uğraşıyor.
8. Eşyalı ev kiralamak zor.
9. İstanbul’a daha çok konut yapmak felakettir.
Gelin bu sorunlar için bazı pratik çözüm önerilerini politika yapıcılarımızın değerlendirmesine sunalım:

1) Ülkede çok boş konut var

Elbette bu konu büyük bir kaynak kullanım verimsizliği yaratmakta. Bir konut yapılmış, yani normal şartlarda yeşil alan olması ve milletin kullanımında olması gereken bir alan parsellenmiş, özel mülkiyet yapılmış, üzerine konut dikilmiş. Artık sıradan vatandaş o bölgeyi kullanamaz hale gelmiş. Üzerine bir de yapılan konutlar boş tutuluyor. Bu durum neresinden baksanız kabul edilemez. Neden boş tutuyorlar? Çünkü yatırımcı ucuza kredi bulmuş, konutu yapmış, bilançosunda büyük varlık oluşturmuş, bunu belki teminat gösterip başka krediler alacak, belki gene boş tutacak, yeni inşaatlar yapacak. Kiraya verip satılanlar da var ama problemli kısım boş kalanlar. Boş tutulan konutlara ilave vergi uygulanırsa bu iş önemli ölçüde çözülebilir.
Yazlık konusu diğer bir kanayan yara. Depremzede vatandaşlarımız konteyner evlerde kalırlarken yüz binlerce yazlık evin boşta durması kabul edilebilir mi? Yazlık ev neden boş tutuluyor? Çünkü içinde eşyalar var. Yazın bir süre sahipleri gelecek, orada kalacaklar. Kiraya verseler ev eşyaları ne olacak? Kiracı girdi mi çıkartmak da zor, zaten kira artışı da sınırlandırılmış, pek anlamlı bir gelir değil. Bu yüzden en iyisi evi boşta tutmak. Bu işi çözmek için hem yazlık vergisi uygulamak gerekli hem de emlakçıların bu ev eşyası ve kiracı problemini halledebilmeleri gerekli.

2) Ev alımı – kredi sistemi

Konut alımında uyguladığımız kredi sistemi haksız zenginlikler ve rantçılar yarattı. Bir dönem hükümet faizleri bastırdı, yüzde birler seviyesinden ev kredileri dağıtıldı. Daha sonraları ise Türk Lirası değer kaybetti, evlerin değeri arttı ve ev kredisi alabilecek kredibilitesi olanlar — yani bankalara yüksek maaş ispat edebilen kesim — kullandıkları krediler ile yüksek servet edindiler. Kötü devlet politikası ile haksız kazanç oluştu.. Bizim gibi ekonomilerde daha sağlıklı yürüyecek sistem, sabit faizli değil, enflasyona ve Merkez Bankası faizlerine endeksli değişken krediler ile uzun vadeli ev kredileri verilmesidir. Bu durumda kimseden kimseye hak geçmez. Bu konunun teknik detayları, incelikleri var. Bu işi becerebilirsek ekonomik büyümeyi de destekleriz ve daha kaliteli evlerde yaşarız.

3) Kiralık evlere iyi bakılmıyor

Kiralık evlerin bir kısmına iyi bakılmıyor ve bu durum makro seviyede ekonomik kayıp ve israf yaratıyor. Ev sahibinin evini kiralama motivasyonunu azaltıyor ve kiralık ev arzını baskılıyor. Bunun sebeplerine girmeyelim, çözüme geçelim. Emlakçılık sisteminin daha çok değer üretir hale getirilmesi gerekli. Kiralanan evler daha çok “yönetilen ev” statüsüne geçmeli, yani emlakçı, ev sahibinden aldığı bir komisyon karşılığında (misal aylık kiranın %5’i kadarı) evi yönetmeli. Yönetimi de tanımlayalım: belirli dönemlerde ev sahibi adına kontrol etmeli, evin kanunların, sigorta sisteminin, ilgili yönetmeliklerin gerektirdiği güvenlik, elektrik, yangın vs. standartlarına uyumundan sorumlu olmalı. Hatta ev sahibi adına vergi ödemesini de yapabilir. Kiracı çıkarsa evin hızlıca yeni kiracı için gerekli boya, tamir vs. işlerinin yapılması, teminat işlerinin halledilmesi ve evin boş kalmamasından da sorumlu olmalı.
Evin demirbaşı olan (olması gereken) beyaz eşyaların, gömme yatak odası dolaplarının bozulması durumunda tamir veya yenileme işini halletmeli. Mutfakta olması gereken duman, gaz dedektörlerinin testlerini yapmalı. Yani emlakçı sunacağı katma değerli hizmetler ile ev sahibinin “kiracı ile uğraşma” sorununu, devletin kira gelirinin beyan edilmemesi sorununu ve kiracının “ev sahibi ile uğraşma” derdini çözmeli. Emlakçılara daha çok yetki ve sorumluluk vermeliyiz. Bunu yapmazsak zaten emlakçıya gerek kalmaz, herkes internetten kiralayacağı evi bulur, ev sahibi ile anlaşır. Emlakçılık sistemini geliştirmeli, bakış açısını değiştirmeliyiz. Kiralanan evlerin zorunlu konut sigortası kapsamında olması da uygun olur, böylece ilave bir denetim ve güvenlik sigortacılık sistemi tarafından gelir. Yangınlar, ev kazaları azalır.

4) Emlakçılık sektörü değer üretmiyor

Bir önceki maddeye bazı arkadaşlarımız şöyle itiraz edeceklerdir: emlakçının sunacağı ilave hizmetler, sigortacılık sisteminin zorunlu kılınması, kira gelirinin beyan edilmesi gibi düzenlemeler nihayetinde kiraları yükseltir. Yani zaten yeterli servete sahip olmayan kiracının üzerindeki maddi yükü artırır. Doğru mu? Evet, doğru. Fakat bu sorunu başka kanaldan çözmeliyiz. Yani kiraların yüksek seviyede olmasının başka ve daha önemli sebepleri vardır ve o sorunları çözmeliyiz. Ülkedeki ev stokunun, standartlarının daha iyi yönetilmesini sağlayacak düzenlemeler, ekonominin toplamını göz önüne alırsak faydalıdır ve getireceği maliyet artışına rağmen devreye alınmalıdır. Bu işi becerebilirsek ekonomide önemli miktarda ilave istihdam da yaratırız.

5) Vergilendirme komple hatalı

Vergilendirme konusundaki bazı hataların düzeltilmesi yönünde doğru adımlar atılıyor. Mesela evlerin rayiç bedellerinin gerçek bedellerine getirilmesi düzenlemesi gecikmiş ama doğru bir düzenlemedir. Ev alım satımında alıcı ve satıcı %2 ödüyorlar. Bence daha doğru düzenleme, alıcının vergi ödemesi ama satıcının ödememesi olur. Zaten birçok durumda satıcı “vergiyi de sen öde” baskısı yapıyor. Satıcının kazancı belirli durumlarda farklı şekilde vergilendirilmelidir. Eğer satıcı o evde uzun süredir yaşamıyorsa, bu ev yatırım amaçlı kira getiren bir evse, evin reel değer artışı üzerinden satıcı vergi ödemelidir. Bu vergi de %18 civarından başlamalıdır.
Ayrıca ilk kez ev satın alan biri, makul fiyatlı bir evi birincil ikameti olarak satın alıyorsa %0 alım vergisi ödemelidir. Benzer şekilde yurt dışı oturumlu birisi Türkiye’den ev alıyorsa, alım sırasında ilave vergi almak makul olur — misal %2 ilave alım vergisi alınabilir. Örnek: ben oturduğum Osmanbey’deki evimi satıp işime daha yakın olan Kartal’dan bir ev alıyorsam ve o evde oturmaya başlıyorsam, alım-satım vergisi olarak nette sıfır lira ödemeliyim. (Teknik olarak şöyle olabilir: Kartal’daki evi alırken vergiyi öderim, belirli süre içinde Osmanbey satılınca beyan ederim ve ödediğim vergiyi geri alırım.)
Birincil ikamet değişikliklerindeki ev alım-satımlarını vergilendirirsek insanların mobilitesini azaltır, ev alım satımını zorlaştırır ve şehre trafik yaratmış oluruz. Akıllı iş olmaz.

6) Alım-satımda kayıt dışılık

Konut alım-satım işlerinde kayıt dışılık pek mümkün olmasa gerek, sonuçta tapuda işlem yapılmak zorunda. Ama el değiştiren konutun gerçek değeri ve bunun üzerinden ödenmesi gereken vergiler konusunda bir kayıt dışılık oluşuyor. Yakın zamana kadar ev alan vatandaşlarımız, sadece banka kredisi alabildikleri kısmı ev bedeli olarak beyan edip, üzerini satıcıya elden ödüyorlardı. Tapu dairelerinde para dolu çantalar el değiştiriyordu ve hatta tapudaki kameralara çantayı açıp içindeki paralar gösteriliyordu. Sonra satıcı ile banka şubesine gidip çantalarca parayı satıcının hesabına şubede yatırıyorlardı; sanki adama gaipten para inmiş gibi. Bu saçma işler son bulmalı.
Alıcı ve satıcı, evi makul piyasa değerinin daha altında bir bedelden satamamalı. Satarsa vergiyi makul değer üzerinden ödeyip izahını da yapmalı çünkü vergi kaçağı yaratan bir durum oluşuyor. Ayrıca tüm satılan konutların özellikleri, satış tarihleri ve satış fiyatları kamuya açık olacak şekilde emlak sitelerinde yayımlanmalı. Bir vatandaş yeni olmayan bir konut alırken, son 20 senede ne zaman el değiştirmiş, kaç paradan el değiştirmiş görebilmeli. Bu şeffaflık piyasada otokontrol sağlar, vergi gelirleri artar.

7) Dünya kadar kiracı-ev sahibi davası

Ev sahibi - kiracı arasındaki birikmiş tüm davaları derhal çözmeliyiz. Mahkemelerimizi meşgul eden muhtemelen on binlerce dava var. Hiç mi bu davaların sonuçlarından bir şeyler öğrenip dönüp sistemi buna göre düzeltemiyoruz? Aynı problemlerin yüzlerce, binlerce kez dava konusu olması kabul edilebilir mi? Ev sahibi-kiracı sorunları ile ilgili davaları gruplasak muhtemelen 30-40 grup dava eder; tekrar tekrar bu konular dönüyor. Yazık değil mi bu kadar avukatın, hakimin zamanına, mahkeme salonlarına giden gelen insanlara, yıllarca uzayan basit davalara...
Bu işin prensipleri ne kadar karmaşık olabilir? Bu tür davaları yapay zekâ sistemleri, sosyal adaleti koruyarak, kimsenin hakkını yemeden çözebilir. Dakikalar içinde çözebilir. Mahkemeye düşen her konunun kaderi, yıllarca sürünmek olmamalı. Bunun için yapay zekâ sisteminin davalı, davacı ve konut hakkında tüm bilgileri alması, işlemesi ve dakikalar içinde makul bir kararı ortaya koyması, hatta taraflara eşdeğer nitelikte seçebilecekleri çözüm önerileri sunabilmesi gerekir.
Misal, tipik bir örnek ele alalım: kiracı 10 lira öderim diyor, ev sahibi “olmaz, zaten kontrata göre fiyat artıramadım yıllardır, piyasası 20 TL” diyor ve olay mahkemeye gidiyor. Yapay zekâ sisteminin, ilgili kişilerin verilerini e-Devlet’ten çekmesi lazım: kimin üzerine ne tapular var, bankalarda kaç para var, varlık durumları, gelirleri, ödedikleri vergi durumu ne? İlgili evin rayiç değeri gerçekte ne ve değişim nasıl olmuş? İlgili ev sosyal konut tipinde mi yoksa lüks bir muhitte pahalı bir konut mu?
Kiracı gerçekten ödeyemeyecek durumdaysa ona göre bir çözüm önerilir. Yok ortada açgözlü ev sahibi durumu varsa, ona göre bir çözüm önerilir. Kiracının hali vakti yerindeyse, başka yerde mülkleri, kira gelirleri varsa ama sistemi suistimal ediyorsa, ona göre bir çözüm önerilir. Kontrat hükümleri de elbette değerlendirilir. Ortada çoluk çocuk varsa, belirli bölgede okula gidiyorlarsa, ona göre çözüm bulunur. Kiracının maddi durumu bozulmuşsa, belki villa tipi konuttan çıkıp daha sosyal konut tipte konuta geçmesi sağlanabilir ve hatta ev sahibine bu masraf ödetilebilir.
Ödenmeyen kiraları bir süre, kurulacak bir sigorta sisteminin ödemesi de sağlanabilir. Yani geldiğimiz teknoloji seviyesinde bu konuların uzun süren davalara dönüşmemesi gerekir. Rayiç değer, kira tespiti bütün konutlar için güncel veri tabanından anında çekilebilir olmalıdır. Bugün İstanbul’da on binlerce ev boş tutuluyorsa bu durum tüm İstanbullular için kiraları artırmaktadır.
Bu evlerin boş tutulmasının temel sebebi ise kiracılık sisteminin düzgün çalışmaması ve kontrata ne yazarsanız yazın sonunda işin mahkemeye gitmesi, davanın yıllarca sürmesidir. Sabit maaşlı kiracı vatandaşlarımızı, öğrencileri, gençleri, memurları açgözlü ev sahiplerine karşı koruyacak bir sistemi kurmalıyız. Aynı şekilde sistem suistimalleri ve kamunun vergi kayıplarını da engellemelidir.
Emlakçılık sistemi “yönetilen evler” modeliyle daha çok sorumluluk almalıdır. Ev sahibi ve kiracının birbirini tanımasına dahi gerek olmadan sistem, taraflara %100 güven ve öngörülebilirlik sağlayabilmelidir. İlgili bakanlığımız lütfen mahkemelerimizdeki dava sayısını, alt grupları ve ortalama kesin karar sürelerini açıklasın. Bu istatistikler önemli. Ortada kira kontratının olduğu durumda on binlerce kiracı-ev sahibi davasının sürüyor olması, acaba bizim hukuk sistemimiz hakkında ne söylemektedir?
Kiracı-ev sahibi arasındaki problemler yüzünden şehirlerimizde senede kaç adet bıçaklama, yaralama, tehdit, haneye tecavüz, cinayet yaşanmaktadır? Bu istatistikleri görünür kılmalıyız.

8) Eşyalı ev kiralamak

Diğer bir konu, eşyalı ev kiralama konusudur. Türkiye’de bu durum yaygın değildir, istisnadır; fakat çoğu gelişmiş ülkede yaygındır. Neden yaygındır? Çünkü faydalıdır, hayatı kolaylaştırır, tercih edilir, mekâna değer katar. Derli toplu, eşyaları olan eve hızlıca geçebilmek çoğu durumda tercih edilir. Devletin de bu durum işine gelir çünkü kira artacağından vergisi de artar.
Peki Türkiye’de neden bu sistem yaygın değil? Çünkü sisteme güven yok. Evi eşyalarıyla kiraya verenin, eşyaların düzgün kullanılacağına ve hasarın tamir veya tazmin edileceğine güvenmesi gerekir. Kiralayan da eşyaların zırt pırt sorun çıkarmayacağını, sorun çıkarsa yetkilendirilmiş bir kişi veya kurumun bu sorunu hızlıca çözeceğini bilmesi gerekir. Taraflara bu güveni sağlayacak mekanizmayı maalesef kuramadık. Bunu kurmalıyız.
Eşyalı evi kiralamak için istenecek teminat yüksek olabilir, genelde döviz bazlı olur. Bunun için de akıllıca bir sistem kurmalıyız. Misal, ulusal bir teminat fonu kurulabilir ve yetkilendirilmiş emlakçıların belirli şartlarda bu fona ulaşması mümkün kılınabilir. Bireysel emeklilik birikimine de bu amaçla kısmi blokaj konabilir veya BES hesabı teminat çeki üretilebilir. Böylece kiracı vatandaşın cebinden nakit çıkmaz veya az çıkar. Ev kiralama ilintili sözleşmeleri de birkaç tipte önerilen standart hale getirmek uygun olabilir.
Standart dairelerin kira kontratlarında daha çok kiracı sözleşme ile korunur, ev sahibi sigorta ile korunur. Pahalı villa tipi veya lüks site kira kontratlarında ise sosyal koruma hükümleri daha zayıf olan sözleşmeler kullanılabilir.

9) İstanbul’a daha çok konut olmaz

İstanbul’a 100 bin sosyal konut yapılıp ucuza düşük gelirli ve üzerine tapusu olmayan vatandaşa satılacakmış. 15 bin konut da yapılıp devlet tarafından kiralanacakmış. Sosyal konutların ülkemizde yapılması doğrudur ancak İstanbul’da yapılması yanlıştır.
Son bir senede İstanbul’da ikamet edenler satın almak için başvurabilecekmiş. Yani ilk okuyuşta kulağa sanki İstanbul’un nüfusunu artırmayacak bir proje gibi geliyor değil mi? Peki 115 bin konut, 3’er kişiden 350 bin kişi eder. Bu insanlar İstanbul’da bazı konutlardan çıkacaklar ve yeni konuta taşınacaklar. Bunların üzerine tapu olmayacak, yani çoğu kiracısı oldukları evden çıkacaklar. Çıktıkları konutlara yeni 350 bin kişi girmeyecek mi? Bu insanlar şehir dışından gelmeyecekler mi? Sonucunda İstanbul’un nüfusu, trafiği artmayacak mı?
Hangi arazide yapılacak bu konutlar? Gecekondu bölgelerine ve deprem riskli bölgelere dönüşüm mü yapılacak yoksa yeşil alandan mı arazi alınacak? Kaç katlı binalar olacak? Yeter artık! Belgrad Ormanı, Kuzey Ormanları kuş kadar kaldı zaten. Bu proje, felaket halindeki İstanbul’u ancak daha kötü hale getirir. İstanbul’u büyüten bütün projeler son derece yanlıştır. İstanbul küçültülmesi gereken bir şehirdir.
İstanbul’un pahalılık sorununu İstanbul’u daha da geberterek mi çözeceğiz? Zaten İstanbul yüksek stres altında olduğundan şehirdeki doğurganlık oranı düşüktür. İstanbul’daki kiracı-ev sahibi sorununu çözelim ve İstanbul’daki boş evlerin, binaların kiralanmasının önünü açalım.
Devlet veya yerel yönetimler buyursunlar, eski, ucuz, bakıma ihtiyacı olan, deprem riski olan daireleri alsınlar, renove etsinler, sosyal konut olarak kiralasınlar. Ayrıca Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün envanterinde olan İstanbul’daki tüm taşınmazlar şeffaf olarak web sitesinden ilan edilmelidir. Ne kadarı dolu, ne kadarı boş? Güncel kiralar ne kadar?
Benim bildiğim bazı mahallelerde, yıllardır boş tutulan kamu binaları var. Bunlar neden değerlendirilemiyor? Gelin konuya başka bir açıdan yaklaşalım. Varsayalım 100 bin sosyal konutu yaptık ve ucuz fiyattan orta gelirli vatandaşımıza sattık. (Sonuçta geliri olmayan fakir, işsiz vatandaşa hediye etmiyoruz; geliri olan ama konutu olmayan orta gelirli vatandaşa satıyoruz. Asgari gelir Türkiye’de medyan gelirdir, unutmayalım.)
Medyan gelire yani asgari ücret gelirine sahip şanslı 100 bin vatandaşımız ucuza konut sahibi olacak. Peki 10 sene sonra bu konutlar ne olacak? Bunlar yine zenginlere satılacaklar ve pahalı konutlar haline gelecekler. 85 milyondan toplanan vergiler ile bir kısım şanslı vatandaşımıza servet aktarmış ve İstanbul’u daha da yaşanmaz hale getirmiş olacağız. Bu işin Türkçesi budur.
Yok eğer İstanbul’da mevcut ve eski 100 bin konutu yıkıp yerine 100 bin yeni konut yapacaklarsa ve bu konutları satmayıp kiralayacaklarsa ona tamam, buyursunlar. Veya halen deprem riski olan konutta oturanlara yeni evleri tahsis edip, riskli evleri yıkacaksak bu da uygun.
Öncelikli ve acil olarak İstanbul’a harcanacak para, mahalle otoparklarına olmalıdır. Ne küçük, ne büyük; mahalle mimari dokusuna uygun, katlı otoparkların yaygın olarak yapılması gerekli. Özellikle sahile yakın bölgelerde ihtiyaç hayati vaziyettedir. Bunlar sağlam yapılmalı ve afet durumunda mahalleliye barınma hizmeti de sunabilmelidir. Bu otoparkların yeraltına yapılacak kısımları sığınak olarak kullanılmaya uygun tasarlanabilir; malum, son dönemde şehirlerde sığınak yapımı konusu da gündemde.
İstanbul’un hane sayısı hiçbir surette artırılmamalıdır. Bir müteahhit yeni 100 hane için konut dönüşümü projesi yapacak ise şehirde eski 100 hanenin iptal edilmesi şartı konmalıdır.