Barınma krizinde vergilemenin önemi

Son yıllarda Türkiye’de barınma krizi, ekonomik gündemin en yakıcı başlıklarından biri hâline geldi. Özellikle büyükşehirlerde konut fiyatlarının ve kiraların astronomik şekilde artması, vatandaşı doğrudan etkileyen sosyal bir soruna dönüşmüştür. ‘Barınma hakkı’ yalnızca fiziksel bir mekâna sahip olmak değil, aynı zamanda toplumsal refah ve ekonomik istikrarın da temel unsurlarından biridir. Tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de yaşanan barınma krizinin arka planında birbiriyle ilişkili çok sayıda etken bulunuyor. Konut imalatının yavaşlaması, konut piyasasında emsal değerlerin gerçek değerlerin çok altında kalması, vergilendirmenin yetersizliği ve manipülatif yatırımların önünü açan politikalar önde gelen etkenlerden bazıları arasında sayılabilir.

KİRACI SAYISINDA ARTIŞ DEVAM EDİYOR

Türkiye’de son on yılda kiracı nüfusunun oranı belirgin şekilde artmıştır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre 2014 yılında toplam hanehalklarının yaklaşık yüzde 23’ü kiracı iken, 2024 itibarıyla bu oran yüzde 30’un üzerine çıkmıştır. Özellikle büyükşehirlerde, genç nüfus ve yeni kurulan haneler için konut artık erişilebilir olmaktan çıkmıştır. Bu eğilim, yalnızca vatandaşın alım gücündeki erime değil, aynı zamanda konutun ‘yatırım aracı’ hâline gelmesiyle de bağlantılıdır. Arsa ve konut piyasasında yaşanan manipülasyon, barınmanın bir temel hak olmaktan ziyade sermaye birikim aracına dönüşmesine yol açmıştır. Uygulanan yüksek faiz politikası ve TOKİ, KİPTAŞ gibi kamu kurumlarının ucuz konut yerine pahalı ve lüks konut imalatı yapması sorunları derinleştirmiştir. Böylece orta sınıfın konuta erişimi zorlaşmış, toplumun geniş kesimleri kiracılığa mahkûm olmuştur.

EMLAKTA KAYITDIŞININ ÖNÜNE GEÇİLMELİDİR

Barınma krizini derinleştiren en önemli unsurlardan birisi, konutların tapu ve vergi işlemlerinde gösterilen emsal değerlerin piyasa değerlerinden çok uzak olmasıdır. Türkiye’de konut satışlarında beyan edilen değerlerin, çoğu zaman gerçek satış fiyatının yarısının dahi altında kaldığı bilinmektedir. Bu durum yalnızca devletin büyük tutarda vergi gelirinden mahrum kalmasına yol açmamakta, aynı zamanda konut piyasasında manipülatif kazançları da teşvik etmektedir. Gerçek değerlerin kayıt altına alınması, yalnızca mali disiplin açısından değil, konut fiyatlarının makul düzeyde seyretmesi açısından da önemlidir. Çünkü gerçek değerler üzerinden alınacak tapu harcı, emlak vergisi ve gelir vergisi gibi kalemler, arsa ve konutu sadece spekülasyon aracı olarak gören sermaye sahipleri için maliyetleri artıracak, manipülatif alım-satımın cazibesini azaltacaktır. Buna ek olarak 2021 yılı sonrasında fahiş kazanç elde eden arsa ve konut yatırımcılarına özel olarak vergi düzenlemesi yapılmasında yarar vardır.

VERGİ, FİYAT BALONLARINI ÖNLEME ARACIDIR

Vergileme, barınma krizinin çözümünde çoğu zaman göz ardı edilen ama son derece etkili bir araçtır. Türkiye’de konut sahipliğine ve kira gelirlerine yönelik vergiler OECD ortalamasına göre oldukça düşüktür. Özellikle ikinci, üçüncü veya çok sayıda konuta yönelik ek vergilendirme eksikliği, gayrimenkulü birikim ve manipülasyon aracı hâline getirmiştir. Avrupa ülkelerinde uygulanan artan oranlı emlak vergisi, boş konut vergisi veya kısa vadeli alım-satım kârlarına getirilen yüksek vergiler, fiyat balonlarını frenlemede etkili olmuştur. Türkiye’de de benzer şekilde iki, üç veya daha fazla konut sahibi olanlara yönelik artan oranlı vergilendirme ve kısa vadeli satışlardan elde edilen kazançlara yüksek oranlı stopaj gibi önlemler, piyasada daha istikrarlı bir fiyat oluşumunu teşvik edebilir.

PLANLAMA VE ARZ ARTIŞI ŞART

Barınma krizinin bir diğer boyutu, konut arzının planlı ve ihtiyaca göre yönlendirilmemesidir. İnşaat sektörü uzun yıllar boyunca lüks konut ve rant odaklı projelere yoğunlaşırken, sosyal konut üretimi ihmal edilmiştir. Bu da özellikle orta ve alt gelir grupları için erişilebilir konut stokunun yetersiz kalmasına yol açmıştır. Ayrıca belediyeler düzeyinde planlama eksiklikleri ve arsa spekülasyonu, arzı yapay biçimde kısıtlayarak fiyatların daha da yükselmesine neden olmaktadır. Barınma krizinin çözümü için yalnızca vergilendirme değil, aynı zamanda sosyal konut politikalarının güçlendirilmesi, kiracı haklarının yasal olarak daha güçlü korunması ve konut arzının toplumsal ihtiyaçlara göre yönlendirilmesi gerekmektedir.

ÇÖZÜM BÜYÜK VE KALICI ADIMLARLA MÜMKÜN

Sonuç olarak, Türkiye’de barınma krizi, yalnızca ekonomik bir sorun değil, aynı zamanda toplumsal adalet ve istikrar için önemli bir meseledir. Kiracı sayısındaki artış, emsal değerlerin piyasa gerçeklerinden uzak olması ve vergilendirme eksikliği, bu krizin derinleşmesinde başat rol oynamaktadır. Vergilendirme esasen kısa vadeli bir çözümdür. Kalıcı çözüm ise kısa vadeli pansumanlarla değil, kalıcı, devrim niteliğinde adımlarla mümkündür. Arsa ve konut arzının artırılması için büyük bir seferberlik, arsa ve konutun gerçek piyasa değerlerinin kayıt altına alınması, mülkiyet üzerinden daha adil ve artan oranlı vergilerin uygulanması, manipülatif yatırımların caydırılması ve sosyal konut politikalarının önceliklendirilmesi, Türkiye’nin barınma krizini aşmasında temel adımlar olacaktır. Hedef mali gücü ne olursa olsun tüm vatandaşların konuta erişimini kolaylaştırmak, konutu yeniden temel bir insan hakkı ve toplumsal refah unsuru olarak konumlandırmak olmalıdır.